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四川省物業管理條例(2021年修訂)
[四川省高校后勤協會]  [手機版本]  [掃描分享]  發布時間:2021年11月1日
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四川省第十三屆人民代表大會常務委員會公告

第92號

《四川省物管理條例》已由四川省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十次會議于2021年9月29日修訂通過,現予公布,自2022年5月1日起施行。

 

四川省人民代表大會常務委員會

2021年9月29日

 

四川省物業管理條例

 

(2012年3月29日四川省第十一屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過2021年9月29日四川省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十次會議修訂)

 

目  錄

第一章  總則

第二章  物業服務區域及設施

第三章  業主、業主大會和業主委員會

第一節  業主

第二節  業主大會

第三節  業主委員會

第四章  物業服務人

第五章  物業服務

第六章  物業的使用與維護

第七章  監督管理

第八章  法律責任

第九章  附則

第一章  總  則

第一條  為了規范物業管理活動,維護業主、物業服務人等物業管理各方的合法權益,營造安全、舒適、文明、和諧的居住和工作環境,增強人民群眾的獲得感幸福感安全感,構建共建共治共享的基層社會治理體系,根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》等法律、行政法規,結合四川省實際,制定本條例。

第二條  本條例適用于四川省行政區域內的物業管理活動及其監督管理。

本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務人或者自行管理等方式,對物業服務區域內的建筑物及其附屬設施進行維修、養護、管理,維護物業服務區域內的環境衛生和秩序的活動。物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

第三條  物業管理應當遵循公開、公平、公正、誠信的原則,堅持依法管理、業主自治、市場競爭、政府引導,推動物業管理標準化、專業化、智能化、綠色化發展。

第四條  建立中國共產黨基層組織領導下的居(村)民委員會、業主委員會、物業服務人等協調運行機制,形成社區治理合力。

第五條  縣級以上地方人民政府應當加強對物業管理活動及其監督管理工作的領導,建立保障機制,將物業服務納入現代服務業發展規劃,推動物業服務行業向現代服務業發展。

縣(市、區)人民政府應當明確街道辦事處(鄉鎮人民政府)承擔指導和監督物業管理活動的工作機構和人員,并保障工作經費。

鼓勵地方各級人民政府通過購買服務方式委托符合條件的物業服務人承擔社區治理相關服務。

第六條  縣級以上地方人民政府住房城鄉建設主管部門負責物業管理活動的指導和監督管理,加強對街道辦事處(鄉鎮人民政府)物業管理工作人員的培訓。

縣級以上地方人民政府發展改革、經濟和信息化、公安、民政、司法行政、財政、自然資源、生態環境、衛生健康、應急、市場監管等有關部門按照各自職責做好物業管理活動的相關監督管理工作。

第七條  街道辦事處(鄉鎮人民政府)履行以下職責:

(一)組織、指導、協調本轄區內業主大會的設立和業主委員會選舉、換屆;

(二)指導、督促業主大會、業主委員會、物業服務人依法履行職責;

(三)調解處理物業管理糾紛,協調社區建設與物業管理的關系;

(四)法律、法規規定的與物業管理活動相關的其他職責。

居(村)民委員會指導物業服務人和業主委員會工作,根據需要設立環境和物業管理委員會,依法協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)開展相關工作。

第八條  街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責落實縣級以上地方人民政府依法采取的應急措施,指導物業服務人、業主委員會開展應對工作,所需物資和資金納入政府應急體系管理。

物業服務人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關工作。對于物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,業主、物業使用人以及相關人員應當依法予以配合。

第九條  物業服務行業組織應當在縣級以上地方人民政府住房城鄉建設主管部門的指導和監督下,推進行業標準化建設,依法加強行業自律管理,促進行業規范發展,維護物業服務人的合法權益。

第二章 物業服務區域及設施

第十條  物業服務區域的劃分,應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎,綜合考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素,遵循規劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則劃定??h(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門應當建立物業服務區域檔案。

第十一條  新建物業按照下列規定劃分物業服務區域:

(一)分期建設或者二個以上單位共同建設的整體規劃項目,應當按照其整體規劃建設項目確定的用地范圍,劃分為一個物業服務區域;

(二)住宅和非住宅等不同物業類型,具有獨立的配套設施設備并能夠獨立管理的,可以劃分為不同的物業服務區域。

建設單位應當在辦理商品房預售許可或者現房銷售前,持建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、項目規劃設計方案等資料,向項目所在地縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門辦理物業服務區域備案。住房城鄉建設主管部門應當自受理之日起二十日內予以備案。對不符合物業服務區域劃分規定的,應當告知建設單位重新劃分。經備案的物業服務區域,由縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門及時告知物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)。

建設單位應當將經備案的物業服務區域以書面說明和圖紙形式在房屋銷售現場的顯著位置公示。

第十二條  已建成物業按照下列規定劃分物業服務區域:

(一)已分割成二個以上相對封閉區域的,在明確共用設施設備管理、維護責任的情況下,可以劃分為不同的物業服務區域;

(二)建筑規模較小且地理上自然相連的物業,可以合并為一個物業服務區域。

第十三條  物業已投入使用但未劃分物業服務區域的,或者已經劃分物業服務區域需要調整的,經業主委員會或者人數占比百分之十以上的業主書面申請,由縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門征求街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會、業主代表意見后,提出物業服務區域劃分或者調整的建議方案,由業主共同決定后劃定,并在相應區域內公告。

第十四條  建設單位在新建物業時應當分別配置具備水、電、通風、采光、衛生間等基本使用功能和辦公條件的物業服務用房、業主委員會用房。物業服務用房按照房屋建筑總面積的千分之二,且不低于一百平方米配置;業主委員會用房按照不低于三十平方米配置。物業服務用房、業主委員會用房位于地面的部分不低于總面積百分之五十。

自然資源主管部門在核發建設工程規劃許可證時,應當在許可證附件(圖)中載明物業服務用房、業主委員會用房面積。住房城鄉建設主管部門核發房屋預售許可證、不動產登記機構辦理不動產登記時,應當注明物業服務用房、業主委員會用房室號。

物業服務用房、業主委員會用房、共用設施設備配套用房屬于全體業主共有,分別交由物業服務人、業主委員會和專業經營單位無償使用,任何組織和個人不得擅自變更用途。

第十五條  新建物業各類配套建筑應當按照工程建設強制性標準和規范同步規劃設計、同步驗收。

建設單位在新建物業時應當按照國家標準或者相關要求配置郵件和快遞送達設施、老年人活動場地等便民服務設施,保障業主便捷使用。

第十六條  新建物業應當按照有關標準配置機動車、非機動車專用停放車位(庫),依據新能源發展規劃和業主需要,為安裝停車充電基礎設施預留場地、空間,配置相應的接入條件。

已建成有條件的物業可以根據業主需要按照標準和技術規范要求,經業主共同決定,逐步改造建設停車充電與換電設施。

第三章 業主、業主大會和業主委員會

第一節  業  主

第十七條  業主在物業管理活動中根據法律法規規定、管理規約和物業服務合同約定,享有業主權利,承擔業主義務。

不動產登記簿記載的房屋所有權人為業主。

尚未依法辦理房屋所有權登記,但符合下列情況之一的,在物業管理活動中享有業主權利、承擔業主義務:

(一)因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等取得房屋所有權的;

(二)因繼承取得房屋所有權的;

(三)因合法建造等事實行為取得房屋所有權的;

(四)基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為已經合法占有建筑物專有部分的;

(五)法律法規規定的其他情形。

已經達到交付使用條件,尚未出售或者尚未向買受人交付的專有部分,建設單位為業主。

第十八條  物業使用人根據法律、法規、管理規約、業主大會依法作出的決定,以及其與業主的約定,享有相應權利,承擔相應義務。

物業使用人包括物業承租人、借用人、居住權人等。

第十九條  下列事項由業主共同決定:

(一)制定和修改業主大會議事規則;

(二)制定和修改管理規約;

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業服務人;

(五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

(六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

(九)在物業服務區域公共空間安裝個人身份和生物特征識別設備;

(十)物業服務區域劃分與調整;

(十一)實施自行管理;

(十二)物業費調整;

(十三)設立業主代表大會以及確定其職責;

(十四)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

提交業主共同決定的事項,應當尊重社會公德,不得違反法律、法規的規定和損害社會公共利益。

第二十條  業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定本條例第十九條第一款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定本條例第十九條第一款規定的其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,按照房屋買賣合同記載的面積計算。

業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算。

第二十一條  管理規約應當包含以下事項:

(一)有關物業的使用、維護、管理;

(二)業主的共同利益和應當履行的義務;

(三)違反管理規約應當承擔的責任;

(四)其他事項。

制定管理規約,應當尊重社會公德,不得違反法律、法規的規定和損害社會公共利益。

第二十二條  業主大會議事規則應當包含以下事項:

(一)業主大會的議事方式、表決程序;

(二)業主委員會的組成、職責、屆期、工作經費及其開支范圍和開支金額、成員工作補貼標準和任職條件及資格終止情形、設立候補委員的規定;

(三)業主大會和業主委員會印章、業主共有資金賬戶的使用和管理;

(四)業主委員會換屆;

(五)其他事項。

制定業主大會議事規則,不得違反法律、法規的規定。

第二十三條  業主可以委托他人參加業主大會會議。被委托人應當提供委托人和本人身份證明材料、委托人簽署的授權委托書、委托人不動產產權證明的復制件,按照受委托事項、時間、權限,代表業主行使權利。

第二節  業主大會

第二十四條  一個物業服務區域設立一個業主大會,符合下列情形之一的,應當召開首次業主大會會議:

(一)交付的專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十以上或者交付的房屋套數達到總套數百分之五十以上;

(二)首套房屋交付已滿二年且交付的房屋套數達到總套數百分之二十以上;

(三)前期物業服務合同到期前九十日或者前期物業服務合同依法解除的。

分期開發的物業服務區域,先期開發建設的區域內交付使用的物業符合前款規定條件之一的,應當召開首次業主大會會議。

業主人數較少且經全體業主一致同意,可以不設立業主大會,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第二十五條  符合本條例第二十四條規定應當召開首次業主大會會議情形之一的,建設單位應當在三十日內向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出設立業主大會的書面報告,并在物業服務區域內公告。建設單位提交的書面報告應當附籌備首次業主大會會議所需的下列資料:

(一)物業服務區域劃分備案情況;

(二)物業服務區域內建筑物面積清冊;

(三)包括專有部分面積、業主姓名和聯系方式等內容的業主名冊;

(四)建筑規劃總平面圖;

(五)物業服務用房、業主委員會用房配置證明;

(六)其他有關的文件資料。

建設單位未按時書面報告設立業主大會的,同一物業服務區域內二十名以上業主聯名可以向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出設立業主大會的書面申請,并提供業主身份證明材料。

第二十六條  街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到設立業主大會的書面報告或者書面申請后十日內,向商品房銷售主管部門、建設單位或者物業服務人核實是否符合召開首次業主大會會議的情形。符合的,應當在收到書面報告或者書面申請后三十日內指導成立業主大會籌備組,籌備召開首次業主大會會議;不符合的,應當告知原因,并在該物業服務區域顯著位置公示?;I備組發布的通知或者公告,應當加蓋街道辦事處(鄉鎮人民政府)印章。

籌備組一般由業主代表和街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區(村)黨組織、居(村)民委員會、轄區公安派出所、建設單位代表組成?;I備組人數應當為單數,其中業主代表人數不低于籌備組總人數的二分之一。

籌備組中的業主代表由街道辦事處(鄉鎮人民政府)根據業主自薦或者推薦確定,并在物業服務區域顯著位置公示?;I備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會代表擔任。

建設單位、業主、物業服務人應當對籌備組籌備工作和召開首次業主大會會議給予配合,不得阻擾。

第二十七條  籌備組應當履行下列職責:

(一)確定召開首次業主大會會議的時間、地點、內容和形式;

(二)擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案;

(三)確認業主身份、人數和業主專有部分面積;

(四)擬定業主委員會選舉辦法草案;

(五)審核業主委員會成員候選人資格,提出候選人建議名單;

(六)依法確定首次業主大會會議表決規則;

(七)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款第一項至第六項的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業服務區域顯著位置公示。業主對公示內容提出異議的,籌備組應當予以復核并將復核結果書面告知提出異議者。

需要查詢建筑物面積清冊、核實業主身份等事項的,自然資源、住房城鄉建設等有關主管部門應當依法予以協助。

籌備組不得將業主資料用于與籌備無關的活動。

第二十八條  籌備組應當自公告成立之日起六個月內組織召開首次業主大會會議,逾期不能召開的,籌備組自行解散。

籌備組應當在業主委員會依法成立之日起十日內,將籌備經費的使用情況在物業服務區域顯著位置公示,在向業主委員會移交籌備期間的全部資料后解散。

剩余籌備經費應當納入業主共有資金賬戶。

第二十九條  首次業主大會會議籌備經費由建設單位承擔。新建物業的建設單位應當在辦理商品房預售許可或者現房銷售前,將籌備經費交至街道辦事處(鄉鎮人民政府)設立的專用賬戶,供業主大會籌備組使用。老舊小區以及建設單位已經不存在的物業服務區域籌備首次業主大會會議的,縣(市、區)人民政府可以給予補助。

籌備經費標準由市(州)人民政府根據實際情況制定。

第三十條  業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會每年至少召開一次定期會議,具體召開次數由業主大會議事規則約定。專有部分面積占比百分之二十以上的業主或者人數占比百分之二十以上的業主提議,或者出現業主大會議事規則約定的其他情形時,業主委員會應當召集業主大會臨時會議。

業主委員會未按照規定召集業主大會會議的,二十名以上業主聯名可以請求街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令限期召開,逾期仍未召開的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織召開。

第三十一條  省人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同自然資源主管部門建立全省統一、分級管理、無償使用的電子投票表決系統。

業主大會會議表決可以通過電子投票表決系統或者書面方式進行。對無法使用電子投票表決系統或者書面方式進行投票表決的老年人、殘疾人等業主,籌備組、業主委員會等應當入戶提供幫助。

業主簽收書面表決票或者在投票表決期間登錄電子投票表決系統的,視為參與表決。業主參與表決,應當作出同意、不同意、棄權的意思表示,未作出意思表示的視為棄權。

第三節  業主委員會

第三十二條  業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會選舉產生,五人至十五人單數組成,每屆任期不超過五年,具體任期由業主大會決定。業主委員會主任、副主任由本屆業主委員會在其成員中推選產生。業主委員會成員出缺時,設有候補委員的,由候補委員依次遞補。

業主委員會召開會議應當有過半數成員出席,作出的決定應當經全體成員過半數同意。

業主委員會的決定應當自作出之日起三日內在物業服務區域顯著位置公告,并通過互聯網方式告知業主。

第三十三條  業主委員會成員應當為本物業服務區域內的自然人業主或者單位業主授權的代表,并符合下列條件:

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵紀守法、公正廉潔、熱心公益事業、責任心強,并提交書面承諾;

(三)具備履行職責的健康條件和相應的時間;

(四)法律、法規規定的其他條件。

有下列情形之一的,不得擔任業主委員會成員:

(一)被人民法院納入失信被執行人名單的;

(二)在物業管理活動中,違反相關法律、法規受到行政處罰或者被追究刑事責任的;

(三)本人、配偶以及本人和配偶的近親屬在本物業服務區域的物業服務人任職的;

(四)法律、法規規定或者業主大會議事規則約定其他不宜擔任業主委員會成員的情形。

第三十四條  業主委員會成員候選人可以通過下列方式產生:

(一)十名以上業主聯名推薦;

(二)社區(村)黨組織、居(村)民委員會根據業主自薦和小區黨組織的建議等,在奉公守法、公道正派、熱心公益的業主中進行推薦。

社區(村)黨組織引導業主中的黨員積極參選業主委員會成員,通過法定程序擔任業主委員會成員。

第三十五條  業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內持以下材料向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案:

(一)業主大會設立和業主委員會選舉的情況;

(二)業主大會表決通過的管理規約、業主大會議事規則;

(三)業主大會決定的其他重大事項。

備案材料齊備的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到備案材料十五個工作日內發出備案通知書,并抄送公安派出所、縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門。

業主委員會辦理備案后,應當依法刻制業主大會、業主委員會印章。業主委員會持備案通知書、印章等向物業所在地縣(市、區)人民政府市場監管部門申請辦理業主大會社會信用代碼登記,開設業主共有資金賬戶,在共有資金賬戶中設立業主委員會工作經費和補貼科目。

本條例施行前開設的業主委員會資金賬戶,按照前款規定依法變更為業主共有資金賬戶。

業主委員會應當將相關情況在物業服務區域顯著位置公告。

第三十六條  業主委員會應當履行下列職責:

(一)執行業主大會的決定和決議,維護業主共同權益;

(二)召集業主大會會議,報告業主委員會履職情況;

(三)制定業主委員會財務、印章、會議等管理制度,并建立相關檔案;

(四)擬定共有部分經營方案和共有資金使用與管理辦法并提請業主共同決定;

(五)擬定物業服務人選聘、續聘、解聘方案并提請業主共同決定;

(六)代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務合同,與退出的物業服務人進行交接;

(七)聽取業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務人履行物業服務合同;

(八)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

(九)支持、配合居(村)民委員會依法履行職責,接受社區(村)黨組織、居(村)民委員會的指導和監督;

(十)監督管理規約的實施;

(十一)法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

第三十七條  業主委員會應當及時在物業服務區域顯著位置和通過互聯網方式公示下列事項,并將相關資料存檔:

(一)管理規約、業主大會議事規則;

(二)業主大會和業主委員會的決定;

(三)物業服務合同;

(四)物業共有部分的使用和經營收益的收支情況;

(五)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

(六)建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況;

(七)業主委員會成員支付物業費、交存建筑物及其附屬設施的維修資金等情況;

(八)法律、法規規定和管理規約約定的其他應當向業主公開的情況和資料。

前款第一項、第三項的事項應當持續公示;前款第二項的事項應當在作出決定之日起三日內公示,公示期不少于三十日;前款第四項至第八項的事項,應當每半年至少公示一次,公示期不少于三十日。

第三十八條  業主委員會及其成員不得有下列行為:

(一)挪用、侵占業主共有財產;

(二)抬高、虛增、截留由業主支付的建筑物及其附屬設施的維修資金、電梯檢測維修費用以及業主共同支付的其他費用;

(三)索取、收受建設單位、物業服務人或者利害關系人的不正當利益;

(四)明示、暗示物業服務人減免物業費;

(五)泄露業主信息或者將業主信息用于與物業管理無關的活動;

(六)轉移、隱匿、篡改、毀棄或者、拖延提供物業管理有關文件、資料;

(七)擅自使用業主大會、業主委員會印章;

(八)拒不執行業主共同決定的事項;

(九)違反法律、法規規定或者侵害業主合法權益的其他行為。

有前款行為的,業主、利害關系人有權向有關部門舉報,有關部門應當依法處理。

第三十九條  業主大會、業主委員會應當依法履行職責。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門自收到投訴或者發現之日起三十日內,應當依法作出處理決定,并通告全體業主。

第四十條  業主委員會成員有下列情形之一的,其資格終止:

(一)不再是本物業服務區域的業主的;

(二)單位業主終止其代表資格的;

(三)被依法追究刑事責任或者被人民法院納入失信被執行人名單的;

(四)有本條例第三十八條規定的禁止性行為之一且受到行政處罰的;

(五)本人、配偶以及本人和配偶的近親屬在本物業服務區域的物業服務人任職的;

(六)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職之日起滿三十日的;

(七)法律、法規規定或者業主大會議事規則約定的其他情形。

業主大會議事規則可以對業主委員會主任、財務負責人離任審計事項作出約定。

業主委員會應當在業主委員會成員資格終止之日起七日內,將有關情況在物業服務區域顯著位置公示。資格終止的業主委員會成員應當在終止之日起七日內向業主委員會移交由其保管的文件資料及財物。

第四十一條  經專有部分面積占比百分之二十以上的業主且人數占比百分之二十以上的業主聯名,可以向業主委員會提出罷免業主委員會部分成員的書面建議,業主委員會應當自收到罷免建議之日起三十日內提請業主大會表決。業主委員會未按時提請業主大會表決的,提出罷免建議的業主可以請求街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令限期召開業主大會會議;逾期未召開的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織召開。

業主可以依照前款規定,向街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出罷免業主委員會全體成員的書面建議,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織召開業主大會會議進行表決。

第四十二條  業主委員會成員資格終止或者被罷免的,由業主委員會依照業主大會議事規則增補、公示,并向業主大會、街道辦事處(鄉鎮人民政府)報告。未及時增補、公示、報告的,由街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令限期處理。

業主委員會成員不足總數的二分之一或者存在無法正常履行職責的其他情形,二十名以上業主聯名可以書面向街道辦事處(鄉鎮人民政府)要求組織提前換屆,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織召開業主大會會議,選舉新一屆業主委員會成員。

第四十三條  業主委員會應當在距任期屆滿三個月前書面報告街道辦事處(鄉鎮人民政府),在街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導下,按照業主大會議事規則組建換屆小組,召開業主大會會議,選舉產生新一屆業主委員會。

業主委員會未按期報告并組建換屆小組的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當發出換屆通知書,督促其履行職責。業主委員會任期屆滿未組建換屆小組的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當參照本條例關于首次業主大會會議籌備組的規定組建換屆小組。業主委員會阻礙、拒絕換屆的,作出的相關決議無效。

第四十四條  換屆期間業主委員會不得就選聘、續聘、解聘物業服務人、使用建筑物及其附屬設施的維修資金等共同管理事項組織召開業主大會會議,但發生危及房屋安全或者人身財產安全的緊急情況,需要立即使用建筑物及其附屬設施的維修資金的除外。

第四十五條  新一屆業主委員會產生之日起十日內,上一屆業主委員會應當在街道辦事處(鄉鎮人民政府)監督下將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物,移交給新一屆業主委員會。拒不移交的,新一屆業主委員會可以請求街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令移交。有侵占公共財物、隱匿會計賬簿等違法行為的,由公安機關依法調查、處理。

業主委員會任期屆滿,換屆未產生新一屆業主委員會的,原業主委員會應當向街道辦事處(鄉鎮人民政府)指定單位移交前款資料,由指定單位代為保管。

第四十六條  經業主共同決定,可以從下列渠道籌集工作經費和工作補貼用于業主委員會開展工作:

(一)共有部分經營收益;

(二)全體業主共同交納;

(三)業主自愿捐贈等其他方式。

市(州)人民政府可以結合本地實際,制定業主委員會成員工作補貼標準的指導意見。

第四十七條  不能依法選舉產生業主委員會的物業服務區域,專有部分面積占比百分之十以上的業主且人數占比百分之十以上的業主向街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出書面申請,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組建該物業服務區域的物業管理委員會。物業管理委員會作為臨時機構,任期一般不超過二年,依照本條例規定履行業主委員會相應職責,組織業主共同決定物業管理事項,推進選舉業主委員會等。

市(州)人民政府可以結合本地實際,制定物業管理委員會的組建、職責、解散以及監督管理的具體辦法。

第四十八條  縣級以上地方人民政府住房城鄉建設主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當定期組織開展業主委員會成員培訓,提升其履職能力。

縣級以上地方人民政府可以按照國家有關規定對本轄區內模范履職的業主委員會、業主委員會成員給予表彰。

第四章 物業服務人

第四十九條  一個物業服務區域由一個物業服務人提供物業服務。

第五十條  物業服務人應當具備為業主提供物業服務的能力,在一個物業服務區域實行獨立核算制度。

第五十一條  物業服務人應當按照物業服務合同的約定提供物業服務,并且履行下列義務:

(一)及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項;

(二)聽取業主的意見和建議,接受業主監督;

(三)按規定向行業主管部門報送信用信息、統計報表等相關資料;

(四)支持、配合居(村)民委員會依法履行職責;

(五)發現有安全風險隱患的,及時設置警示標志,采取措施消除安全隱患或者向相關單位報告;

(六)對違反有關治安、環保、規劃、消防等法律法規的行為,應當及時采取合理措施制止,向有關行政主管部門報告并協助處理;

(七)對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行勸阻,并及時報告業主委員會;

(八)履行生活垃圾分類管理責任人責任,指導、監督業主和物業使用人進行生活垃圾分類;

(九)配合國家機關開展相關工作;

(十)法律、法規作出的其他規定。

第五十二條  物業服務人應當向業主大會、業主委員會報告下列信息,并在物業服務區域顯著位置公示:

(一)物業服務人的營業執照(執業證照)、投訴電話及物業服務人和項目負責人的信用信息;

(二)物業服務內容和質量要求,收費項目、標準和方式,合同履行情況;

(三)電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的維修保養單位名稱、聯系方式、維修保養記錄以及安全運行狀況;

(四)供水二次加壓調節水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告;

(五)業主共有部分的經營收益收支情況和建筑物及其附屬設施的維修資金使用情況;

(六)物業服務用房使用情況;

(七)實施酬金制收費的,公布物業服務資金收支情況;

(八)法律、法規規定和物業服務合同約定其他應當公示的信息。

前款第一項至第四項的事項應當持續公開;其他事項,應當每半年至少公示一次,公示期不少于三十日。

業主對公示內容提出異議的,物業服務人應當及時答復。

第五十三條  物業服務人不得有下列行為:

(一)違反物業服務合同減少服務內容,降低服務標準,擅自設置收費項目和提高收費標準;

(二)擅自利用業主共有部分開展經營活動;

(三)挪用、侵占、隱瞞業主共有部分收益;

(四)抬高、虛增、截留由業主支付的建筑物及其附屬設施的維修資金、電梯檢測維修費用以及業主共同支付的其他費用;

(五)泄露業主信息;

(六)強制業主通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設施設備;

(七)采取停止供水、供電、供氣等方式催交物業費;

(八)與業主委員會成員串通,損害業主利益;

(九)其他損害業主合法權益的情形。

第五章 物業服務

第五十四條  住宅物業的建設單位應當按照國家有關規定通過招投標方式選聘前期物業服務人。

建設單位與物業服務人簽訂前期物業服務合同,合同期限最長不超過二年。合同期限自首套房交付之日起計算。建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前,業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

第五十五條  建設單位在房屋銷售前,應當參照省人民政府住房城鄉建設主管部門制作的示范文本,制定臨時管理規約和前期物業服務合同,向縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門備案。

第五十六條  新建物業實行物業交付承接查驗制度。承接新建物業前,物業服務人和建設單位在新建物業竣工驗收后,應當按照國家、省相關規定和前期物業服務合同的約定,共同對物業共有部分和其相應的物業檔案進行查驗。

物業承接查驗應當邀請買受人代表以及物業所在地縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表參加,可以聘請相關專業機構協助進行。買受人代表應當由縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門從公開報名的買受人中確定。

物業承接查驗后,建設單位應當與物業服務人簽訂物業承接查驗協議,物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議。

物業服務人不得承接未經查驗的物業。建設單位與物業服務人不得惡意串通、弄虛作假,在物業承接查驗活動中共同侵害業主利益。

第五十七條  物業服務人應當自物業承接后三十日內,將查驗文件向物業所在地的縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門備案,并在物業服務區域顯著位置公示,公示期不少于三十日。

第五十八條  業主委員會根據業主共同決定通過招投標方式選聘物業服務人的,應當在街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門監督指導下進行;未產生業主委員會的,經業主共同決定,可以委托街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門組織公開招投標選聘物業服務人。

物業服務招標投標辦法及配套文本由省人民政府住房城鄉建設主管部門制定。

第五十九條  業主、業主委員會應當與選聘的物業服務人簽訂書面物業服務合同。物業服務人應當自簽訂物業服務合同之日起三十日內,將物業服務合同抄報街道辦事處(鄉鎮人民政府)和縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門。

第六十條  物業服務合同的內容一般包括物業服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、建筑物及其附屬設施的維修資金的使用、物業服務用房的管理和使用、服務期限、雙方權利義務、服務交接、履約保障、違約責任等條款。物業費的測算清單應當作為物業服務合同的附件。

物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾,為物業服務合同的組成部分。

第六十一條  物業服務事項包含下列內容:

(一)建筑物共有部位的維護和管理;

(二)共用設施設備的日常運行、維護和管理;

(三)共用部位環境衛生的維護;

(四)秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項;

(五)物業服務檔案和物業檔案的管理;

(六)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

物業服務人可以就超出物業服務合同約定的服務與相關業主另行約定。

第六十二條  已竣工驗收但尚未出售或者未交付給買受人的物業,物業費由建設單位承擔。

建設單位與業主按照約定交付方式已交付物業的,物業費按照約定承擔;已交付業主的物業未達到該物業買賣合同約定的交付條件,整改期間的物業費由建設單位承擔。

第六十三條  物業服務收費標準應當遵循合理、公平、公開、質價相符的原則,由合同雙方當事人予以約定。預收物業費的,不得超過合同有效期的剩余期限。不定期物業服務合同,不得約定預收物業費。

前期物業服務、保障性住房物業服務收費標準由市(州)或者縣(市、區)人民政府根據省人民政府定價目錄,結合當地實際,綜合考慮物業服務質量、服務成本等因素制定政府指導價并公布。政府指導價實行動態調整。

同一物業服務區域內同一物業類型、同一物業服務內容和標準的,物業服務收費應當執行同一價格標準。

第六十四條  物業服務收費標準應當保持相對穩定。有下列情形,需要調整物業服務收費標準的,物業服務人應當與業主委員會、業主協商,并經業主共同決定:

(一)公共服務產品能耗價格、共用設施設備維修養護費用等物業服務成本變動的;

(二)業主要求物業服務內容和物業服務標準變動的;

(三)與物業服務有關的政策性費用調整的。

雙方可以委托第三方評估機構對服務質量和服務價格及價格調整方案進行評估,并公示評估結果。

第六十五條  物業服務人應當建立、保存下列檔案和資料:

(一)物業竣工驗收、承接查驗資料;

(二)共有部分經營管理檔案;

(三)共有部分管理、運行、維修、養護記錄;

(四)供水二次加壓調節水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告;

(五)業主名冊;

(六)對業主裝飾裝修的管理資料;

(七)供水、供電、垃圾清運等書面協議;

(八)物業收費財務憑證;

(九)安全風險隱患排查以及處置記錄、應急預案以及演練檔案;

(十)物業服務活動相關的其他資料。

第六十六條  物業服務合同解除或者終止后,物業服務人應當與業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定人,按照法律、法規規定和合同約定辦理退出交接事宜,并履行下列交接義務:

(一)移交物業檔案;

(二)移交物業服務期間形成的物業服務檔案或者采用數字化管理形成的電子資料、數據;

(三)移交建筑物及其附屬設施的維修資金使用情況資料;

(四)移交物業服務用房;

(五)分項清算預收、代收的有關費用;

(六)如實告知物業的使用和管理狀況;

(七)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

第六十七條  物業服務人應當按照法律、法規規定和合同約定,建立安全防范制度和應急預案,健全安全防范措施,履行安全防范責任。

物業服務區域內發生安全事故或者其他緊急情況時,物業服務人應當及時采取應急措施,并向有關主管部門或者相關專業經營單位報告,協助做好救助工作。

第六十八條  物業服務合同解除或者終止后,物業服務人不得以業主欠交物業費、階段工作未完成、對業主共同決定有異議、其他糾紛未解決等為由拒絕退出及辦理交接,不得以任何理由阻撓新物業服務人進場服務。

物業服務人違反前款規定,不得請求業主支付物業服務合同解除或者終止后的物業費;造成業主損失的,應當賠償損失。

物業服務人退出物業服務項目管理辦法由省人民政府住房城鄉建設主管部門制定。

第六十九條  物業服務人拒不辦理退出交接手續、拒絕退出物業服務區域的,業主可以請求縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門責令物業服務人限期移交、退出??h(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門應當自收到請求之日起三個工作日內責令物業服務人限期移交、退出。物業服務人有破壞設施設備、毀壞賬冊或者物業服務檔案等違法行為的,由公安機關依法調查、處理。

第七十條  經業主共同決定可以對物業服務區域內的建筑物及其附屬設施實施自行管理。

實施自行管理的,由全體業主通過管理規約就管理事項、管理人、管理方式以及責任承擔等共同作出約定并公示。

管理人應當自業主共同決定實施自行管理之日起三十日內,將相關材料抄報街道辦事處(鄉鎮人民政府)和縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門。業主自行管理的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)和有關部門應當依法支持。

第七十一條  實施自行管理的,管理人可以將物業服務區域內的秩序維護、清潔衛生、園林綠化、共用設施設備的維修養護等事項委托給第三方。電梯、消防等涉及人身、財產安全的設施設備,應當依法委托專業性服務組織進行管理維護。

第七十二條  實施自行管理的,管理人應當將業主支付的物業費納入業主共有資金賬戶進行管理,規范業主共有資金使用,及時向全體業主公開管理、使用情況,接受業主監督。

第七十三條  縣(市、區)人民政府應當建立應急物業服務保障機制。物業服務區域突發失管狀態或者因物業服務合同終止引發重大矛盾糾紛,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當確定應急物業服務人,提供維持業主基本生活服務事項的應急服務。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當將應急物業服務的服務內容、期限、費用等內容在物業服務區域顯著位置公示,應急物業服務期間的物業費按照原標準執行。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當自確定應急物業服務人之日起六個月內組織業主依法選聘新物業服務人,協調應急物業服務人與新物業服務人做好交接。

第六章 物業的使用與維護

第七十四條  物業服務區域內禁止下列行為:

(一)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結構、主體結構;

(二)違章搭建建筑物和構筑物;

(三)侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業共有部分;

(四)擅自改變住宅、車庫、綠地或者其他附屬設施的使用性質;

(五)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物;

(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品,排放有毒、有害物質;

(七)占用、堵塞、封閉避難層、疏散通道,消防車通道和安全出口;

(八)超過規定標準排放噪聲或者產生振動;

(九)在公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動自行車或者為電動自行車充電,用電梯轎廂運載電動自行車;

(十)從建筑物中拋擲物品;

(十一)毀壞電梯及其安全保護裝置、警示標志等相關設施設備;

(十二)違反規定飼養動物;

(十三)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

第七十五條  任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業服務區域內的道路、場地。

因維修物業或者公共利益的需要,確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當告知業主委員會和物業服務人,并及時在物業服務區域顯著位置公示。未產生業主委員會的,應當向居(村)民委員會報告。

施工現場應當設置明顯警示標志和采取安全措施。臨時占用、挖掘道路、場地的,應當及時恢復原狀。

第七十六條  業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主一致同意。

業主專有部分出現危害安全、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時,業主或者物業使用人應當及時養護、維修,相鄰業主應當提供便利。

物業服務人發現業主專有部分或者業主、物業使用人的擱置物、懸掛物等存在安全隱患的,應當通知業主或者物業使用人及時處理。

第七十七條  業主轉讓、出租物業或者設立居住權的,應當將管理規約、物業服務收費標準等事項告知買受人、承租人或者居住權人,并自合同簽訂之日起十五日內,將物業轉讓、出租或者設立居住權的相關情況告知業主委員會和物業服務人。

第七十八條  業主裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務人,遵守物業服務人提示的合理注意事項,并配合其進行必要的現場檢查。

業主、物業使用人裝飾裝修房屋過程中產生的建筑垃圾,由業主、物業使用人負責清理。

物業服務人應當對裝飾裝修活動開展日常巡查和監督并建立檔案。發現裝飾裝修違反相關規定破壞房屋承重結構、主體結構的,物業服務人應當及時勸阻,采取合理措施制止,并向住房城鄉建設主管部門報告和協助處理。

第七十九條  物業服務區域內的電梯由物業服務人按照合同約定和特種設備有關法律、法規的規定,承擔特種設備使用單位職責。

電梯的日常維護保養單位,應當對電梯安全性能負責,嚴格依照法律、法規和維保合同約定的維保服務標準、零部件更換費用承擔方式、故障報修和應急救援到達時間等履行相應義務,保證電梯的安全運行。

第八十條  物業服務區域內依法配建的人民防空工程,應當按照設計文件在實地標注。物業服務人應當加強防空地下室及其設施設備的日常管理維護,確保其處于良好使用狀態。

平時開發利用人防工程設施,不得影響其戰時防空效能和應急避難功能。

第八十一條  物業服務區域內按照規劃設置的車位(庫),應當首先滿足業主的需要。建設單位在銷售房屋時,應當將車位(庫)規劃配建數量、位置、租售價格等信息在房屋銷售現場公示并書面告知買受人。

建設單位出租(售)車位(庫)的,應當至少提前十五日在物業服務區域顯著位置和通過互聯網方式公示擬出租(售)車位(庫)的數量、相關證明文件和租售價格及承租(購買)人條件等信息。

已經建成并交付使用的物業服務區域,經業主共同決定,可以重新劃定車位,但不得占用疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高操作場地,不得妨礙行人和其他車輛通行。

公安、消防、救護、環衛、郵政、工程搶險等特種車輛執行任務,需在物業服務區域內臨時停放的,不得收費。

第八十二條  利用共有部分開展經營活動,經業主共同決定,可以授權業主委員會管理,也可以以合同方式委托物業服務人或者其他經營主體經營。

利用共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,收益屬于業主共有。業主共有部分收益應當優先用于業主公共支出,也可以按照業主大會的決定使用。

第八十三條  共有部分收益應當單獨列賬。業主大會應當設立業主共有資金賬戶,共有部分收益應當及時轉入該賬戶。共有資金賬戶由業主委員會管理。

經業主共同決定可以對共有部分收益等共有資金進行審計,審計費用在共有部分收益中列支。

物業服務區域專有部分面積占比百分之二十以上的業主或者人數占比百分之二十以上的業主對共有部分收益收支情況提出書面異議的,可以組織業主審計小組或者委托第三方機構進行財務審計,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當進行指導監督。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當每年開展一次對共有資金使用和收支情況的檢查,檢查情況應當在物業服務區域顯著位置公示。

第八十四條  物業服務區域內的供水、供電、供氣等專業經營單位提供產品服務的費用,業主專有部分使用的,由業主承擔;物業服務人使用的,由物業服務人承擔;部分業主或者全體業主共同使用的,由相關業主共同分擔。但已納入物業服務成本的,不得要求業主再次分擔。

供水、供電、供氣等專業經營單位應當按照國家核準的價格、計量裝置的記錄和合同約定向產權分割后的最終用戶計收有關費用,用戶應當按照合同約定按時足額交納費用。

任何單位和個人不得強制物業服務人代收代繳有關費用或者要求物業服務人提供無償服務。

供水、供電、供氣等專業經營單位應當在物業服務區域顯著位置公示服務范圍和聯系方式。物業服務人和業主應當為專業經營單位提供便利和協助。

第八十五條  建設單位應當按照國家規定及合同約定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。

物業保修期限和保修范圍內發生質量問題的,物業服務人應當向建設單位發出保修通知,建設單位應當履行保修責任。建設單位拖延履行的,不得以保修期屆滿為由拒絕履行保修責任。

建設單位委托物業服務人保修的,應當與物業服務人簽訂委托協議并在物業服務區域顯著位置公示。

第八十六條  物業保修期內,因建設工程質量問題發生的維修等費用,由建設單位承擔,不得從建筑物及其附屬設施的維修資金中列支。

物業保修期滿后,物業共有部分的維修、更新、改造費用,由共有該物業的業主按照各自擁有的物業專有部分面積比例分攤。

第八十七條  新建物業服務區域內的供水、供電、供氣等共用設施設備及相關管線,應當按照國家、行業和地方技術標準和規范設計、施工。

供水、供電、供氣共用設施設備及相關管線由專業經營單位依法組織具有資質的單位安裝施工并通過竣工驗收的,由供水、供電、供氣專業經營單位進行維修養護。供水、供電、供氣共用設施設備及相關管線建設所需費用依照工程計價有關規定確定,由建設單位承擔。

供水、供電共用設施設備及相關管線由建設單位依法組織有資質的單位安裝施工并通過竣工驗收的,經業主共同決定,由業主委員會或者受委托的物業服務人等與專業經營單位簽訂移交協議后,可以將共用設施設備及相關管線移交給專業經營單位進行維修養護。

本條第二款、第三款所稱的供電共用設施設備及相關管線,是指建筑區劃紅線至物業服務區域內的變壓器之間(含變壓器)的管線、開關(柜)、計量裝置、變壓器及配套輔助設施等高壓共用設施設備及相關管線。

專業經營單位維修養護的共用設施設備及相關管線,其維修、養護、更新和改造等費用由專業經營單位承擔,相關費用納入企業經營成本。價格主管部門在制定專業經營單位收費價格時,應當計入上述成本。尚在保修期內的,上述費用由建設單位承擔。

第八十八條  住宅物業和住宅區內的非住宅物業出售時,物業出售人和買受人應當按照國家和省的相關規定交存首期建筑物及其附屬設施的維修資金。商品房銷售監管機構在銷售網簽備案、不動產登記機構在進行不動產權登記時,應當核驗首期建筑物及其附屬設施的維修資金交存情況。

未交存首期建筑物及其附屬設施的維修資金或者余額不足首期籌集金額百分之三十的,業主應當按照國家和省的相關規定、管理規約約定和全體業主的共同決定,及時補交或者再次籌集建筑物及其附屬設施的維修資金。

業主轉讓房屋時,其交存的建筑物及其附屬設施的維修資金余額不予退還,一并轉讓給買受人。房屋滅失的,應當返還建筑物及其附屬設施的維修資金賬戶中對應房屋的結余資金。

第八十九條  建設單位未按照本條例第二十五條規定報告設立業主大會前,物業共有部分需要維修、更新和改造的,建設單位應當承擔物業維修、更新和改造責任,不得動用建筑物及其附屬設施的維修資金。

第九十條  縣級以上地方人民政府應當制定和完善建筑物及其附屬設施的維修資金的管理辦法,方便建筑物及其附屬設施的維修資金的提取使用。

發生下列嚴重影響物業使用的緊急情況,需要立即對物業共有部分進行緊急維修、更新、改造的,業主大會或者業主委員會可以按照緊急程序申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金:

(一)屋面、墻體防水損壞造成嚴重滲漏的;

(二)電梯故障危及人身安全、嚴重影響業主生活的;

(三)樓體外墻墻面有脫落危險,危及人身財產安全的;

(四)消防設施設備嚴重損壞構成重大火災隱患或者消火栓系統、自動滅火系統嚴重損壞不具備滅火功能的;

(五)共用排水設施塌陷、堵塞、破裂等嚴重影響業主生活或者危及財產安全的;

(六)尚未移交給專業經營單位運營管理和維護的供水水泵(水箱)損壞或者水管爆裂導致供水中斷的;

(七)尚未移交給專業經營單位運營管理和維護的供配電系統設施設備發生故障,造成停電或者漏電,嚴重影響業主生活或者危及人身財產安全的;

(八)業主委員會核實有其他嚴重影響業主生活或者危及人身財產安全的。

第九十一條  申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金的緊急程序,按照下列規定進行:

(一)由業主委員會提出申請。未產生業主委員會或者業主委員會不履行職責的,居(村)民委員會應當根據業主的要求代為提出申請;

(二)縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門收到申請后,應當在三個工作日內作出審核決定并辦理相關手續;

(三)建筑物及其附屬設施的維修資金管理機構按照相關規定審核同意后,在建筑物及其附屬設施的維修資金中直接列支;

(四)應急維修工程竣工驗收后,組織維修的單位應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業服務區域顯著位置公示。

相關主體未及時提出申請,且已出現嚴重影響業主生活或者危及人身財產安全情形的,縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織代為維修,代為維修費用按照前款第三項、第四項規定在建筑物及其附屬設施的維修資金中列支并公示。

第七章 監督管理

第九十二條  省人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同有關部門建立健全物業服務標準,完善物業服務質量評價體系,規范物業服務行為,提高物業服務滿意度。

第九十三條  省人民政府住房城鄉建設主管部門應當建立全省統一的物業管理信用信息監管平臺,與全國公共信用信息共享平臺(四川)實現互聯互通,制定物業服務人信用等級評價體系,建立業主委員會、物業服務人等信用信息檔案,并依法向社會公開。

第九十四條  省人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同有關部門根據本條例制定(臨時)管理規約、業主大會議事規則、(前期)物業服務合同等示范文本,供建設單位、業主、業主大會、業主委員會、物業服務人參照使用。管理規約、業主大會議事規則、前期物業服務合同等與示范文本內容不一致的,應當在備案時作出書面說明。

第九十五條  縣級以上地方人民政府住房城鄉建設主管部門建立物業服務第三方評估制度。業主、業主大會、建設單位、物業服務人等可以委托評估機構對物業承接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量等進行評估,評估結果應當向全體業主公布。

第九十六條  縣(市、區)人民政府應當建立健全物業管理違法行為投訴、舉報處理制度,并在本行政區域內各物業服務區域顯著位置公布相關行政主管部門負責執法事項、聯系單位、舉報電話。

縣(市、區)人民政府有關行政主管部門接到投訴、舉報的,應當及時依法處理。業主、業主委員會、物業服務人等有關單位和個人應當予以配合和協助,不得拒絕或者阻礙監督檢查人員依法開展工作。

第九十七條  縣(市、區)人民政府應當建立健全人民調解、行業調解、行政調解、司法調解等相銜接的物業管理活動糾紛多元調處、化解機制,加強糾紛源頭治理。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當建立健全物業管理聯席會議等相關協調工作機制,協調處理在業主大會設立、業主委員會選舉及換屆、物業服務人交接等物業管理活動中出現的重大矛盾糾紛。

發生物業管理爭議后,當事人雙方可以通過自行協商解決;協商不成的,可以向基層人民調解委員會或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)申請調解,也可以直接提起訴訟或者依法申請仲裁。

第八章  法律責任

第九十八條  違反本條例規定的行為,法律、法規已有法律責任規定的,從其規定。

第九十九條  建設單位違反本條例規定,有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府住房城鄉建設主管部門予以處罰:

(一)違反本條例第二十五條規定,未按時報告設立業主大會的,或者違反本條例第二十九條規定,拒不承擔首次業主大會會議籌備經費的,責令限期改正;逾期未改正的,處五萬元以上十五萬元以下罰款。

(二)違反本條例第五十六條關于物業承接查驗規定的,責令限期改正;逾期未改正的,處三萬元以上十萬元以下罰款;給業主造成損害的,應當依法承擔賠償責任。

(三)違反本條例第八十五條規定,在保修期不履行保修義務或者拖延履行保修義務的,責令限期改正;逾期未改正的,處十萬元以上二十萬元以下罰款。

第一百條  物業服務人違反本條例規定,有下列行為之一的,由縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門予以處罰:

(一)違反本條例第五十一條第三項規定,未按規定報送信用信息、統計報表等相關資料的,責令限期改正;逾期未改正的,處一千元以上五千元以下罰款。

(二)違反本條例第五十二條規定,未在物業服務區域顯著位置公示相關信息的,給予警告,責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上三萬元以下罰款。

(三)違反本條例第五十三條規定,挪用、侵占、隱瞞業主共有部分收益的,責令改正,所得收益退還全體業主,并處所得收益二倍以下罰款;抬高、虛增、截留由業主支付的維修資金、電梯檢測維修費用以及業主共同支付的其他費用的,責令改正,沒收違法所得,依法賠償相關損失,并處五萬元以上二十萬元以下罰款;采用停止供水、供電、供氣等方式催交物業費的,責令立即改正,給予警告,并處二萬元以上五萬元以下罰款。

(四)違反本條例第五十六條關于物業承接查驗規定的,責令限期改正;逾期未改正的,處三萬元以上十萬元以下罰款;給業主造成損害的,應當依法承擔賠償責任。

(五)違反本條例第五十七條、第五十九條、第六十五條規定之一,未按時將查驗文件備案并公示,或者未按時將物業服務合同抄報街道辦事處(鄉鎮人民政府)和縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門,或者未建立、保存相關檔案和資料的,責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上五萬元以下罰款。

(六)違反本條例第六十九條規定,經縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期移交、退出,逾期仍不移交或者退出的,對拒不移交有關資料或者財物的,對物業服務人予以通報,處一萬元以上十萬元以下罰款,對拒不退出物業服務區域的,自責令規定時間屆滿次日起處每日一萬元罰款,且二年內不得承接新的物業項目。

第一百零一條  業主委員會成員未履行本條例規定相關職責的,由物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令限期履行;逾期未履行的,予以通報。

業主委員會成員有違反本條例第三十八條規定行為之一的,由物業所在地的縣級以上地方人民政府住房城鄉建設主管部門給予警告,可處五千元以上二萬元以下罰款,有違法所得的,沒收違法所得。給業主造成損害的,應當承擔相應的賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第一百零二條  物業服務區域內有下列行為之一的,物業服務人應當及時采取合理措施制止,拒不改正的,物業服務人應當向有關部門報告并協助處理,有關部門按照下列規定予以處罰:

(一)違反本條例第七十四條第三項規定,侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業共有部分的,由縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正,恢復原狀,給予警告;對個人可處一千元以上一萬元以下罰款,對單位可處五萬元以上二十萬元以下罰款。

(二)違反本條例七十四條第九項規定,在公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動自行車或者為電動自行車充電,用電梯轎廂運載電動自行車的,由消防救援機構責令改正,對單位處五千元以上五萬元以下罰款,對個人處警告或者五百元以下罰款。

(三)違反本條例七十四條第十一項規定,毀壞電梯及其安全保護裝置、警示標志等相關設施設備的,由縣(市、區)人民政府市場監管部門責令限期整改,并可對相關責任人處一萬元以上五萬元以下罰款。

第一百零三條  供水、供電、供氣等專業經營單位未按本條例第八十七條規定履行維修、養護、更新和改造等義務的,由縣(市、區)人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正,逾期未改正的,處十萬元以上三十萬元以下罰款。

第一百零四條  縣級以上地方人民政府住房城鄉建設主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者其他有關部門及其工作人員有下列情形之一的,由其所在單位、主管部門、上級機關或者監察機關責令改正;情節嚴重的,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;給當事人合法權益造成損害的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

(一)未按照規定履行監督管理職責的;

(二)違法干預業主依法成立業主大會和選舉業主委員會的;

(三)對物業服務活動中的投訴,不及時受理、依法處理的;

(四)發現違法行為或者接到舉報后不及時查處的;

(五)其他濫用職權、玩忽職守或者徇私舞弊的行為。

第九章  附  則

第一百零五條  街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織、推動老舊小區(院落)建立物業管理機制,負責老舊小區(院落)召開首次業主大會會議的籌備工作。

尚未實現水、電、氣等計量裝置專有部分一戶一表分戶計量的老舊小區(院落),業主、物業使用人、物業服務人和專業經營單位應當配合地方人民政府采取措施逐步改造,實現分戶計量。

第一百零六條  本條例自2022年5月1日起施行。



附件:四川省物業管理條例(2021年修訂).docx  (46.29k)[下載]

編輯:鄭云澤(秘書處)  
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